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項目名稱：新筑鐵路綜合物流中心咨詢策劃項目

客戶名稱：中國鐵路西安局集團有限公司
項目地址：陜西省西安市浐灞西安商務區(qū)

項目規(guī)模：新筑鐵路綜合物流中心占地面積約1700畝

項目任務：市場調研與項目定位；商業(yè)模式策劃；概念性規(guī)劃；修建性詳細規(guī)劃；初步設計支持；招商支持服務

項目概況：

　 新筑鐵路綜合物流中心是中國鐵路西安局集團公司規(guī)劃的一級鐵路物流基地，該物流中心的規(guī)劃建設順應國家戰(zhàn)略和西安市規(guī)劃定位，是國家“一帶一路"的起點，也是我國西部物流通道的重要轉運中心。一方面有利于構筑基于鐵路的綜合運輸與物流體系，提高鐵路貨運質量及競爭力、拓展貨運發(fā)展空間，是貨運政策改革、鐵路運輸生產力布局調整、優(yōu)化資源配置、實行專業(yè)化管理、建設和諧鐵路的需要。另一方面，也是西安構建“新絲綢之路"經(jīng)濟帶交通走廊和物流體系樞紐的需要。

　 該項目占地面積約1700畝，位于西安市東北郊港務區(qū)內，距離北三環(huán)高速入口8公里，30公里范圍內涵蓋整個西安市區(qū)和咸陽機場，交通條件較好。該片區(qū)東接臨潼，西連咸陽，南拓長安，北跨渭河，周邊環(huán)繞有西安4大重點工業(yè)園區(qū)。鐵路線聯(lián)東進西、承南起北，是新亞歐大陸橋在中國西部的重要節(jié)點，物流中心包括南側集裝箱中心站和北側綜合鐵路貨場，場內的鐵路線分為普貨線、鋼材線和快運線。

　 2015年，我方為中國鐵路西安局集團公司下的新筑鐵路綜合物流中心項目提供了項目前期的咨詢策劃服務，包括市場調研與項目定位、商業(yè)模式策劃、概念性規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃、初步設計支持以及招商支持服務。

▏市場調研與項目定位

　　我方深度調研了區(qū)域內與鐵路到發(fā)、公鐵聯(lián)運等相關的貨運物資種類及對應數(shù)量、業(yè)務模式、潛在需求、競爭對手等，研究分析區(qū)域內項目園區(qū)適合開展的其他經(jīng)營業(yè)務及其運作模式，努力抓取項目外部支持、資源及政策等。我方進行了為期20天的現(xiàn)場調研工作，調研范圍覆蓋西安市的各個行政區(qū)域以及周邊的市、縣，了解和清晰相關貨種和市場容量大小、市場和客戶的分布情況、物流方式、相關需求、競爭格局等情況。

　　基于市場調研獲取的相關市場信息，對項目相關產業(yè)發(fā)展情況進行深度分析，尋找潛在發(fā)展發(fā)現(xiàn)，并結合項目的實際情況，確定新筑鐵路綜合物流中心總體定位為立足西安新筑，建設以鐵路資源為依托，以鐵路運輸、公路運輸、公鐵聯(lián)運為支撐，面向西安及周邊區(qū)域市場需求，抓住區(qū)域內現(xiàn)代商貿物流發(fā)展機遇，成為服務于西北地區(qū)和“一帶一路"的資源匯集的綜合物流樞紐平臺。

▏商業(yè)模式策劃

　　根據(jù)項目整體定位，考慮到未來市場發(fā)展，項目業(yè)務模式從園區(qū)傳統(tǒng)業(yè)務和園區(qū)增值業(yè)務兩方面展開，其中增值服務業(yè)務主要集中在流通加工服務、園區(qū)供應鏈平臺和信息平臺服務三大方面。針對每個功能區(qū)進行業(yè)務服務和盈利模式構建。

　　同時，結合項目實際情況，業(yè)務啟動采用分期策略，一期重在形成園區(qū)物流氛圍，二期深化優(yōu)化拓展市場功能內容，三期優(yōu)化發(fā)展客戶類型。針對每個功能板塊進行業(yè)務啟動以及實施路徑設計，支持物流中心的業(yè)務運營與發(fā)展。

▏概念性規(guī)劃

　　通過前期的市場調研分析及項目定位工作，明確了項目可發(fā)展的業(yè)務方向，將項目的主要需求點進行聚焦，針對區(qū)域分撥、城市配送、流通加工等市場客戶的需求情況，在項目總體定位指導下，對項目進行初步的概念性規(guī)劃，形成項目規(guī)劃的基本輪廓，項目打造六大服務區(qū)，分別為鐵路作業(yè)區(qū)、鋼材流通加工區(qū)、公鐵聯(lián)運周轉區(qū)、公路物流集散區(qū)、城市配送區(qū)、商務信息服務區(qū)。

▏修建性詳細規(guī)劃

　　修建性詳細規(guī)劃是項目概念性規(guī)劃的深化，是后續(xù)項目設計的基礎，也是項目規(guī)劃與政府相關總體規(guī)劃、市政規(guī)劃等對應的依據(jù)，在項目的規(guī)劃設計過程中具有十分重要的作用。根據(jù)項目前期的概念性規(guī)劃，結合園區(qū)實際業(yè)務內容，我方對項目六大服務區(qū)編制修建性詳細規(guī)劃。

● 對項目地所處環(huán)境的分析，包括區(qū)位、交通、氣候、地貌、高程、坡度、土地利用情況、相關政府部門的上位規(guī)劃等。

● 對各港區(qū)進行詳細規(guī)劃，包括倉庫的長寬高、站臺寬度和高度、雨棚的寬度，鋼材板塊的基礎設施類型、建筑結構、相關參數(shù)設計，港區(qū)內相關建筑指標測算等。

● 對園區(qū)內綜合交通的詳細規(guī)劃，包括園區(qū)內的主干道、次干道布局走向，各港區(qū)內部道路的布置，各級別道路的寬度、業(yè)務承載能力測算等，構建物流中心內部的道路網(wǎng)，與外部城市道路連接。

● 市政配套的詳細規(guī)劃，結合政府部門的公共市政管線規(guī)劃，對園區(qū)內的相關市政基礎設施進行規(guī)劃，包括水、電、暖通、環(huán)衛(wèi)、防災等方面基礎設施的規(guī)劃，保障市政配套與公共管線聯(lián)通，同時也能夠滿足園區(qū)內的經(jīng)營和生活需求。

● 同時也對園區(qū)的公共配套設施、綠化種植、豎向、環(huán)境保護等方面做了詳細規(guī)劃。

▏初步設計支持

　　物流基礎設施的設計工作是相對專業(yè)的，設計人員需要熟悉物流業(yè)務作業(yè)特點、基礎設施設計特點以及行業(yè)一般做法等，以兼顧市場的通用型以及針對重點客戶的個性化設計。我方憑借在物流行業(yè)積累的經(jīng)驗，以及在前期市場調研獲取的直戶、潛在客戶等的需求信息，對新筑綜合物流中心的建筑設計有較為深刻的理解和認知，在設計院進行初步設計工作中，由我方給予技術方面的支持，提供各類物流基礎設施建筑設計的模式及相關參數(shù)，最終共同完成項目初步設計方案，指導后續(xù)的基礎設施建設工作。

▏招商支持服務

　　在招商支持服務中，我方為甲方提供了兩個方面的服務內容：項目的融資招商和業(yè)務招商支持服務。

　　在融資招商服務支持方面，我方憑借與行業(yè)內的物流投融資機構、產業(yè)基金、資產重組和兼并、和管理機構有著密切聯(lián)系的優(yōu)勢，向甲方推薦對本項目表現(xiàn)較為濃厚興趣的投資商。鑒于此類項目的復雜性，需要具備法務、投資、融資、稅務、資產等方面的專業(yè)能力，我方為甲方融資招商提供了文件管理、政府對接、法律協(xié)調、稅務處理、合作洽談、合約簽訂等方面的相關支持性服務，保障項目順利完成融資招商工作。

　　在業(yè)務招商方面，我方憑借多年在物流行業(yè)積累的各種類型的資源、合作伙伴等，也為甲方推薦了大量的客戶資源，涵蓋制造業(yè)、商貿流通業(yè)、物流業(yè)、綜合服務業(yè)等的物流和供應鏈需求客戶，以支持項目客戶招商，同時也為甲方在業(yè)務招商過程中提供業(yè)務模式構建、合作洽談、合作協(xié)議簽訂等方面的支持性服務。